Cooperativas habitacionais avançam no mercado goiano

Cooperativas habitacionais avançam no mercado goiano

17 de junho de 2021

Oferecendo imóveis com custo até 40% menor que o de incorporadoras, as cooperativas habitacionais têm avançado no mercado imobiliário goiano, especialmente no da Região Metripolitana. O segmento constrói prédios residenciais e condomínios horizontais (geralmente chácaras) com valores bem mais atrativos para um grupo fechado. Entretanto, tem algumas desvantagens em relação às incorporadoras tradicionais. O principal é que as cooperativas, pelo modelo de negócio, exigem dos “cooperados” uma entrada maior e parcelamento bem menor, uma vez que não oferecem financiamento imobiliário.


Atualmente, existem 30 cooperativas habitacionais registradas na Junta Comercial do Estado de Goiás (Juceg). Elas são livres de várias taxas e outros encargos (ITBI e comissão de corretores, entre outros), custos com marketing e publicidade, além de não haver margem de lucro (os cooperados são, em tese, donos da construção). Por isso, o custo final de um imóvel construído é inferior ao de um imóvel disponível no mercado.

Tornar-se um cooperado para adquirir um imóvel de uma cooperativa habitacional pode ser um ótimo negócio, mas desde que o interessado tenha disponibilidade de arcar com as parcelas por um tempo bem menor que os financiamentos habitacionais tradicionais e que se certifique que a cooperativa seja regular. A primeira providência a ser tomada para verificar é checar se a mesma está registrada na OCB/GO.

Das 30 cooperativas habitacionais registradas na Juceg, apenas 5 estão registadas na entidade, sendo três ativas, uma inativa e outra que ainda não iniciou suas atividades. A OCB/GO estuda a criação de um certificado de garantia para diferenciar as cooperativas habitacionais das falsas presentes no mercado, reduzindo os riscos para os cooperados.


Luciano Corrêa Caldas, integrante da Cooperacinco, grupo que atua desde 2007 desenvolvendo Cooperativas Habitacionais em Goiás, diretor-Administrativo da Cooperativa Habitacional Oásis e diretor Financeiro da Cooperativa Habitacional M137, acrescenta que o primeiro documento que um cooperado deve receber quando decide por sua adesão ao empreendimento deve ser o ato cooperativo, relativo ao empreendimento. A cooperativa habitacional é sempre registrada na junta comercial e é regida por um estatuto social, em que constam todos os direitos e deveres dos cooperados.


Por ser uma obra a preço de custo, em um empreendimento construído por uma cooperativa habitacional não é possível definir previamente o preço final da unidade habitacional ao cooperado, já que há uma série de variáveis e imprevistos, como a expressiva alta dos materiais de construção verificada no Brasil desde o ano passado. E não há um grupo incorporador para arcar com um eventual prejuízo. “Se o custo de construção se elevar muito e os cooperados chegarem à conclusão em assembleia que não é possível seguir adiante, o terreno ou o empreendimento já iniciado pode ser disponibilizado para a venda no mercado e cada um dos cooperados recebe a sua parte, explica Adonídio Júnior, integrante da Cooperacinco.


Outros aspectos que podem ser considerados pontos de atenção na aquisição de cotas de um empreendimento construído por cooperativas habitacionais é o autofinanciamento, já que os cooperados não buscam o sistema financeiro para financiar o imóvel, o que limita o público que tem acesso a esse tipo de empreendimento. O valor da entrada, por exemplo, representa de 10% a 15% do valor final estimado do empreendimento.
A inadimplência, no entanto, ao contrário do que se possa imaginar, não costuma ser um problema. Isso porque o cooperado que não quitar uma parcela por mais de 90 dias seguidos pode ser demitido, caso não regularize a situação, e dar lugar a outro cooperado, com a retenção, em favor da cooperativa, de 30% do valor pago. Por esse motivo, dificilmente ocorrem casos de inadimplência, afirma Luciano Corrêa.

DIFERENCIAIS:
✓ Custo reduzido para construção e aquisição que pode chegar a até 40% de economia
✓ Menor burocracia
✓ Baixa inadimplência
✓ Entrada de 10% a 20% do valor do imóvel
✓ Qualidade dos materiais de construção e acabamento é decidida pelos cooperados
✓ Tempo médio de entrega do imóvel: 4 anos (entre projeto e entrega das chaves)
✓ Cooperados são donos do empreendimento, influenciam nas decisões do empreendimento

CUIDADOS:
 Não há como antecipar o custo final do imóvel, que pode sofrer variação durante o empreendimento
 Não tem grupo incorporador para garantir eventuais prejuízos com o empreendimento (rateado entre os cooperados)
 Não há financiamento imobiliário (cooperado tem de pagar as parcelas e balões em prazo médio de 50 meses)
 Obra tem início geralmente depois de 50% do fundo formado (usado para custear o empreendimento)
 As unidades habitacionais são sorteadas, não há possibilidade de escolha no momento da adesão.

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